Совсем недавно, девятого апреля,
Госдума на пленарном заседании приняла в третьем, окончательном чтении
законопроект, направленный на совершенствование системы оплаты услуг ЖКХ.
Новый закон устанавливает четкие ограничения в вопросах регулирования оплаты
жилья и коммунальных услуг федеральным центром, субъектами РФ и
муниципальными образованиями, конкретизируя структуру и размер оплаты услуг
ЖКХ. Сейчас он направлен на рассмотрение Совета Федерации.
Вот такие хорошие новости для всех нас, потому что проблемы
жилищно-коммунального хозяйства касаются каждого. У нас неизменно возникает
множество вопросов по оплате, по содержанию, ремонту нашего жилья. Кому, как
не людям, работающим в этой сфере, задавать их? Сегодня мы публикуем
интервью, которое дал председатель ассоциации собственников жилья Кривоносов
Виктор Георгиевич, человек, проработавший в коммунальном хозяйстве много
лет. У него свой, сложившийся взгляд на эти проблемы и на выходы из
создавшейся ситуации. Думается, нашим читателям будет интересно и полезно
получить информацию, что называется, из первых рук. Его собеседник – Левый
Константин Анатольевич, возглавляющий независимый профсоюз предпринимателей
"Единство".
- Что бы вы сделали для улучшения в области жилищно-коммунального хозяйства
(ЖКХ), если бы стали депутатом Госсовета?
- В первую очередь, привел бы в соответствие с действующим Гражданским
Законодательством отношения между ЖКХ, жильцами, подрядчиками и
арендаторами. Потому что сейчас эти отношения находятся, мягко говоря, в
советском союзе: есть начальник, есть подчиненные, договорных отношений как
таковых не существует. Договоры, которые предлагают коммунальщики, основаны
непонятно на каком законодательстве.
ЖКХ – это компетенция муниципальных властей, но, кажется, что депутаты
муниципального уровня не хотят заниматься этими проблемами, а в Госсовете
считают их чужой вотчиной.
Госсовет не имеет прямого отношения к этим вопросам, но в его компетенции
следить за соблюдением законов.
Гражданский кодекс (ГК) на территории Удмуртской Республики не
исполняется, то есть нарушается бездействием. Это препятствует привлечению
инвестиций в огромное хозяйство ЖКХ. Один из вариантов действий для депутата
– поручить соответствующему министерству привести в норму к ГК типовой
договор. Это инструмент, который попадет в руки не муниципальному чиновнику,
а гражданину, вступающему во взаимоотношения с ними.
- Сейчас у нас в городе есть единое предприятие (ГЖУ), которое собирает все
деньги, само решает, куда их расходовать, но ни перед кем не отчитывается.
Если мы переходим на договорную основу, когда конкретный человек заказывает
ту или иную услугу, сам следит за исполнением, тогда возникает вопрос: какую
роль будет играть ГЖУ? Аккумулирование средств или прослеживание договоров?
- Например, когда плохо себя чувствую, я бегу к врачу. Он аккумулирует все
знания о лекарствах, о болезнях, может поставить диагноз, принять решение.
Врач - посредник между мной и болезнью. ГЖУ тоже играет роль доктора,
посредника. Но бывают доктора плохие и хорошие, кто–то вылечит, а кто–то и
угробит.
- Знаете, как в том анекдоте - «Среднестатистическая температура по
больнице»: если взять температуру больных тифом и температуру тех, кто в
морге, получится нормальная.
- Это как раз про квартплату: «средняя услуга, среднего дома, по средней
цене». А люди давно уже не средние, не со средними зарплатами, не со
средними потребностями. У нас разные доходы и потребности. Мы все даже
деньги тратим по-разному.
- Если будет договор, то можно будет выбирать, как потратить деньги?
- Сегодня взяли и объединили, или раздробили те вещи, которые трогать было
нельзя. Например, есть технологический процесс приготовления,
транспортировки и подачи воды вам в квартиру. Минуя Водоканал, вам воду ни
как не получить. И управляет им муниципалитет. А вот потребителей (домов),
которым подается вода, много. И управляться они могут разными организациями.
Вот где нужно реализовать свое право выбора: объявить конкурс между
управляющими компаниями и определить, какая из них предложит лучшие условия,
принесет реальную пользу. Она будет работать как арбитражный управляющий.
Все деньги, которые она получит по договору, будут целевыми: за каждый
потраченный рубль - полный отчет. Сегодня этого нет. Поэтому коммунальное
хозяйство и превратилось в бездонный котел: никто не знает, на что конкретно
тратятся средства.
- Что же должен делать депутат, чтобы изменить ситуацию?
- Создавать нормативные документы! Один из них, который нужно проводить на
уровне Госсовета, связан с подомовым учетом затрат и доходов в общедолевой
собственности.
- Есть какое-то положение, на основании которого функционирует ГЖУ?
- Положение, конечно, есть, вопрос только в том, насколько оно соответствует
потребностям заказчика и собственника. Большая часть муниципального жилья
перешла в собственность граждан, а система управления осталась прежней.
Кстати, собственность, которой обладает муниципалитет, уже давно меньше
половины той, что находится в распоряжении у физических и юридических лиц.
Эта информация закрыта. Пора ее открывать и создавать условия для жизни в
городе. Еще раз подчеркну, что необходим подомовой учет, без него деньги
попросту «улетают в трубу». Например, практически в каждом доме ежегодно
встает одна и та же проблема: необходимо ремонтировать крышу, а жильцы на
капитальный ремонт собрали десятую часть той суммы денег, которую посчитали
(или придумали) ГЖУ и муниципалитет. Как ремонтировать крышу, только ее
десятую часть или целиком? Возникает ситуация, при которой и остальные
деньги нужно найти.
- Но ведь есть компенсации из бюджета.
- Есть, но этих денег все равно не хватает.
- Какую часть капитального ремонта делают за счет бюджета?
- Эту цифру не называют, как не сообщают и то, какая часть этой суммы
покрывается за счет жителей.
- Какая часть квартплаты покрывается из бюджета?
- Нисколько. Мы, жильцы, платим 100%. Есть часть граждан, которые имеют
льготы. Это ветераны войны. Также существуют субсидии малоимущим.
- Когда заходит речь о создании ТСЖ (товарищество собственников жилья),
сразу возникает вопрос о льготах. По мнению городских чиновников, если жилье
отделяется от муниципалитета (ГЖУ), то жители не могут иметь никаких
компенсаций.
- Да, чиновники на этом настаивают в нарушение российского законодательства.
- Почему муниципалитет так боится ТСЖ? Если их создать, у чиновников будет
меньше головной боли. Они же сами часто жалуются, что им опять, мол, жилье
навязали.
- Однажды пастуху-хозяину стада сказали: «Чего ты ходишь кругом? Давай мы за
тебя будем пасти». Хозяин с удовольствием согласился. А ему в ответ: «И
доить тоже».
По техническим нормативам на управление расходуется до 6% средств. Раньше
существовала жилищно - эксплуатационная организация (ЖЭО), которая проводила
технические осмотры, занималась подготовкой смет, учетом граждан (прописка –
выписка), сбором платежей, оплатой коммунальным предприятиям за оказанные
услуги, следило за ремонтом и содержанием. Все это делало ЖЭО за 6%. Сегодня
все эти функции разделены между ГЖУ, службами заказчика, ЖРП. Если убрать
все эти управленческие структуры и выйти напрямую на подрядчиков, которые
сегодня «по конкурсу» работают, в результате получим около 35% собранных
средств. И только эти 35% попадут в наши дома.
- Среди самых часто задаваемых людьми вопросов – о том, из каких сумм
складывается наша квартплата, почему она так быстро растет, а качество услуг
не меняется; справедливо ли начислять квартплату с квадратного метра.
- Компания управляет объектом, естественно, он (дом) вызывает и определенные
затраты и по содержанию имущества, без которого наша квартира существовать
не может: подъезд, подвал, двор и др. И доля затрат, в соответствии с
законодательством РФ, определяется долей самой квартиры в доме, т.е. ее
общей площадью, которой вы лично пользуетесь. По этому принципу все затраты
по дому поделили между гражданами. Посчитали, сколько расходует дом, сколько
затрат на квадратный метр. Но это в отдельно взятом доме, это понятно. Но
вот когда расходы ГЖУ, ЖРП и всех контор делят на общую площадь всех квартир
Ижевска, получается средняя цифра, как в том анекдоте. Поэтому связи между
тем, что в одном доме не платят 90% жителей, и тем, что в другом 90% платят,
нет никакой: это никак не отражается на качестве и количестве оказываемых
услуг.
- Этой зимой во многих городах были проблемы с отоплением. А нас, похоже,
обошло?
- Да, действительно, у нас никаких серьезных проблем не возникло. Пока не
возникло.
Но много вопросов возникает из-за непрозрачного формирования платы. Мы
платим за отопление, а чтобы оно подавалось, кто-то должен получать зарплату
в котельной, кто-то - за ремонт трубы и систем отопления в доме. Я не против
платить. Но скажите мне, сколько стоит работа в котельной, на теплотрассе и
в доме, сколько стоит топливо и его сжигание? В ту сумму, которую мы платим,
входят непонятно какие затраты.
Я начал работать в коммунальном хозяйстве в 1977 году. Фонд оплаты труда
тогда составлял 22% от объема материальных затрат на содержание и ремонт
жилищно-коммунального хозяйства. В 1994 году это соотношение было уже
другим: 60% - зарплата, 40% - материалы. Сейчас затраты на содержание и
ремонт еще ниже. То есть объем заработной платы, которую получают люди,
намного больше, чем стоимость услуги, которую они оказывают. Кроме того,
вдруг возникло огромное количество чиновников около коммунальных платежей.
Вот почему нельзя писать в платежке просто «квартирная оплата». Там должны
быть расписаны затраты и услуга ГЖУ как управляющей компании. И никто не
будет против платить. Кстати, жители, которые по найму получают квартиру, не
должны оплачивать содержание мест общего пользования. Это траты
собственника. В данном случае муниципалитета.
- Я, например, живу в собственной квартире, а другой человек – в
муниципальной. Почему мы одинаково платим?
- Нет, по-разному. У него еще есть платеж, который называется «плата за найм».
Но он мизерный. Он не покрывает затрат на восстановление нашего жилищного
фонда, хотя должен. Это вариант аренды.
- Давайте вернемся к управлению. У нас, кроме ГЖУ, других управляющих служб
нет.
- А их и не будет. Сколько стоит услуга ГЖУ?
- Не знаю.
- ГЖУ утверждает, что оно, как управляющая компания, тратит на себя 4,5 %
финансового потока, который через
них проходит. Хотя отраслевой норматив на службу заказчика, средняя цифра по
РФ на механизм управления 6%. Если назвать эту сумму публично, тут же
появится много желающих управлять. Мы прекрасно понимаем, что бюджетная,
муниципальная контора не сможет работать эффективнее, чем финансово
заинтересованный предприниматель.
- Традиционный вопрос. Кто виноват?
- Мы сами, став собственниками квартир. Мы, сформировавшие органы местного
самоуправления. Мы, избравшие мэров городов и руководителей районов.
- Нас к этому приучили, за 75 лет у нас выбили чувство хозяина, чувство
заботы о самом себе. Нас привыкли держать как стадо ...
- Я христианин, причем православный, я прекрасно понимаю, что протестантская
религия учит работать, а православная учит терпеть. Начнем с того, что
тысячу лет назад из России сделали православное государство. Вот виноватого
и нашли… тысячу лет назад.
- Что же делать? Во-первых, установить подомовой учет. С чего начать? В ГЖУ
все данные лежат. Все в компьютере.
И осталось сделать совсем немного: «Планировали сделать это, денег собрали
столько, сэкономили столько, сэкономленное отправили соседям…»
- Хорошо. Но как установить этот учет? С чего начать? Обратиться к депутату?
- Да, в его силах и возможностях помочь тем, кто его выбрал. Существует
Республиканская программа реформирования ЖКХ 1997 года. Она принята до
вступления в законную силу Земельного, Налогового, Бюджетного кодексов.
Только-только был принят Гражданский кодекс. Ее, конечно, надо пересмотреть
(руководствуясь решением Госсовета). Нужно выйти с инициативой к Президенту,
который может повлиять на ситуацию. Изменится структура. ГЖУ может остаться,
но как фонд взаимного кредитования, как компания, управляющая финансами
населения. Она будет работать на договорной основе и отчитываться за
использование средств. Кто против? Там профессионалы.
- Да, ГЖУ – это профессионалы. Но я не знаю, смогут ли они работать в режиме
негласного контроля. Кто-то сможет, кто-то – нет. Они и сейчас подотчетны,
но не тому, кто платит деньги, не тому, кто потребляет их услуги. Хорошо, но
чтобы контролировать, надо тоже человеком подготовленным быть. Знать,
сколько что стоит.
- Специалисты работают не только в коммунальном хозяйстве. Энергетик на
заводе ни чем не хуже энергетика в ЖРП. Когда к такому специалисту приходят
и говорят, что заплатили за электроэнергию по рубль двадцать за киловатт, то
он ответит: «Да вы что! Это стоит намного дешевле». И все, скрыть ничего не
получается. Узкие специалисты среди жителей зачастую более квалифицированны
и их намного больше, чем в любой коммунальной конторе. Причем они обладают
информацией.
Но ГЖУ сегодня – это нечто большее, чем просто управляющая компания. Кроме
управленческих функций, с которыми ГЖУ, в принципе, может спокойно выходить
на рынок, она еще исполняет часть других - государственных. Например, ведет
учет граждан, а также рассчитывает государственные льготы. И делает это
«бесплатно» только для тех, кто в итоге платит непосредственно ей же.
Еще одна функция компании – капитальный ремонт, дотации. В ГЖУ говорят, что
«деньги, выделяемые на капитальный ремонт домов, - это не дотации на
капремонт домов. Это муниципалитет, как собственник, выделяет деньги на
ремонт домов». Поэтому нельзя в ТСЖ отдавать деньги на капитальный ремонт:
дотаций-то нет. На самом деле муниципалитет не собственник в доме, по
статистике, в среднем 56% жилого фонда является частной собственностью.
- А бюджет из чего формируется? Из тех же налогов. Почему они не могут для
капитального ремонта взять эти деньги?
- Могут, но их не хватает.
- Мало того, что получают квартплату, они еще берут деньги и из бюджета.
Получается, мы платим дважды.
- ГЖУ и муниципалитет не желают отдавать «коровам право доиться
самостоятельно». Мы же не за квартирную плату ремонтируем себе трубы, а
платим дополнительно. А на свои зарплаты им нашей квартплаты хватает. Только
малоимущие, которым совсем невмоготу, с криком идут к ним на прием и требуют
что-то сделать, а большинство людей никуда не бегут.
- Как можно решить проблему с привлечением инвестиций?
- В принципе, элементарно. Но кто получатель инвестиций?
- Жильцы.
- Хорошо, предположим, сейчас вы, жильцы, тратите 4 рубля за квадратный
метр. Я готов вложить деньги в ваш дом и поменять вам все трубы. Благодаря
этому вы будете тратить намного меньше, но вы должны мне будете вернуть с
ваших 4 рублей определенный процент. Вы согласны? Тогда заключаем договор.
Это теоретически
Но сейчас не с кем договариваться. С ГЖУ? Может, его завтра уже не будет.
Выйдет указ Президента, ликвидируют муниципальные управляющие компании, и
нет юридического лица. Господин Зурабов нашел, где хранить деньги
Пенсионного фонда. В гражданах. Он их в ипотечное кредитование загоняет. Все
граждане, взявшие ипотечный кредит, должны Пенсионному фонду. Самое надежное
вложение денег – долги граждан. Они живые, у них есть имущество. Если
человек умрет, останется имущество, а нет – деньгами отдаст.
Так и здесь. Инвестиции не в контору должны идти. Вспомните условия
Международного банка по кредитам. Они четко говорят: «В частные руки!»
- В организацию ТСЖ?
- В том числе в ТСЖ. Вот они, объединившись, четко понимают, что выгоднее
поставить счетчики и не платить лишнего, поменять все трубы, чтобы не
рвались и не протекали, двери хорошие поставить, чтобы было чисто,
сантехника трезвого нанять. Я всем ставлю в пример город Киров. Трое друзей
объединились, создали ассоциацию, открыли свое жилуправление. Прошло всего
два года. Теперь они обслуживают и так называемые муниципальные дома. По
договору. В конце года они приходят и отчитываются: «Такие работы мы
намечали провести в прошлом году, вот что сделано. В следующем году
планируем следующее…Согласны? Вот такая цена,
вот сколько будем денег собирать… Согласны? Хорошо. Вам сантехника дешевого
или трезвого?» Сейчас есть спрос только на трезвого, потому что дешевый
дорого обходится. У каждого дома у них своя цена. Конечно, в цену включены
не только затраты, которые они несут, но и объявленная компанией плата за их
услугу. И нет никаких вопросов.
- Звучит, как сказка. Но бесплатно ничего не делается.
- Поэтому и нужна отчетность перед жителями. Это нужно закрепить в
нормативном документе, в обязательном порядке в соответствии с Гражданским
кодексом. Компания, собирающая деньги, обязана отчитаться за содержание
общедолевой собственности перед собственником. Когда я платил три копейки и
ты три копейки, когда ты полтинник и я полтинник, я сто и ты сто, я тысячу и
ты тысячу, нам было все равно: мы все одинаково страдали. А вот когда в
одном доме все стали платить полтинник, а я – все еще сто, я начинаю
спрашивать: «Почему?»
- Интересно, а те ТСЖ, которые есть в городе, меньше платят?
- Меньше, собирают они значительно меньше, но они лишены части льгот, в
меньшей степени получают субсидии, практически ничего не получают на
капитальный ремонт. Но дома у них выглядят лучше, чем в ГЖУ. Вот в чем
парадокс. В доме ГЖУ квартирная плата не зависит от того, как люди относятся
к своему жилью. Совсем другая картина, если организован подомовой учет. Хотя
норматив предусматривает ремонт в подъезде раз в пять лет, так часто его
делать не надо, потому что жильцы берегут то, что имеют. То есть можно для
дома что-нибудь другое сделать на те же деньги либо пересмотреть нормативы,
сэкономить. И нет разницы, кто управляет домом - ТСЖ или ГЖУ.
- На самом деле, сейчас все-таки спокойнее и проще ввести подомовой учет.
- Да, мы сейчас вышли к обоснованию того, почему его должны ввести: сбор
денег без подомового учета нарушает Гражданское законодательство. Нужно
выработать нормативные документы, ввести подомовой учет и закрепить вид
отчетности.
- Это касается и арендаторов?
- Конечно.
- А если квартиры находятся в собственности, но нет ТСЖ?
- В любом случае ГЖУ сдает в аренду помещение, которое ему не принадлежит.
Оно принадлежит собственнику. Организовано ТСЖ или нет – это не важно. В
«Основах федеральной жилищной политики» записано, что «жилищный фонд - это
совокупность жилых помещений», то есть это не ряд муниципальных домов, а
жилые помещения, муниципальные квартиры. Дом находится в частной и
муниципальной собственности. Частник выступает здесь собственником. Его доля
пропорциональна занимаемым площадям. Поэтому, даже если в доме не
организовано ТСЖ, а подвал сдается в аренду, средства, приобретенные за счет
использования этой общедолевой собственности, необходимо потратить на дом.
- А как насчет прилегающей к дому территории?
- Я думаю, ТСЖ пока не стоит заниматься этим. Развитие городов в Российской
Федерации происходило в основном после 1917 года. Старое все в основном
порушили, до основания. Проектирование шло на государственном уровне.
Поэтому замкнутых пространств, которыми могут пользоваться ограниченное
число человек, практически нет.
Территории спроектированы, обустроены для неограниченного круга
пользователей. Любая граница за пределами дома, и возникает множество
стравитутов, с которыми пока ничего не решено законодательно. Может
получится, что за землю будем платить, а пользоваться ею не будем.
Я всем говорю, что навести порядок в коммунальном хозяйстве очень просто,
если ввести нормальное понятие собственности и целевых денег. Проблемы
назрели, хочешь не хочешь - их нужно решать. Все больше собственников
осознают, что у большинства из них самый крупный капитал – это их квартира,
и если они не будут ее беречь – эти стены, коммуникации, территорию вокруг,
– то его собственность будет терять свою рыночную стоимость. Для чего
человек должен платить каким-то конторам, таким, как ГЖУ, которые за его
деньги не заботятся о его собственности? Люди шаг за шагом начинают
отвоевывать свои права.
Подготовила Юлия Борина
Возможно, в интервью наш собеседник дал ответы на те вопросы, которые вас
волновали. Но, наверняка, что-то осталось за кадром во время беседы. Или
появились новые вопросы. Мы поможем получить на них полный, исчерпывающий
ответ. Присылайте их в редакцию газеты по адресу 426000 а/я 1968 или
задавайте по телефону 515-206
Продолжение в следующем номере
|
